Основные принципы определения арендной платы применимы в отношении всех земельных участков, ограниченных в обороте, вне зависимости от формы собственности: комментарии Валерии Селивановой и Ларисы Гармашовой для портала Zakon.ru

новости

05^{07 / 19}

Основные принципы определения арендной платы применимы в отношении всех земельных участков, ограниченных в обороте, вне зависимости от формы собственности: комментарии Валерии Селивановой и Ларисы Гармашовой для портала Zakon.ru

24.06.2019 г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела дело ООО «СтайлЛюкс»[1]. Перед Судебной коллегией стоял вопрос о возможности применения Основных принципов определения арендной платы, утверждённых Постановлением Правительства № 582[2], к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности и к участкам, собственность на которые не разграничена.

Судебная коллегия разрешила поставленный вопрос в пользу применимости Основных принципов, в том числе Принципа № 7[3]. Коллегия сделала вывод о том, что плата за арендуемый ООО «СтайлЛюкс» земельный участок должна соответствовать Принципу № 7, а, следовательно, не превышать размер земельного налога.

Интересны также следующие выводы Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ:

При установлении размера арендной платы за предоставление земельных участков, ограниченных в обороте, федеральное законодательство имеет приоритет в части общих принципов

В деле ООО «СтайлЛюкс» возникла коллизия при применении федерального законодательства и законодательства субъекта.

С одной стороны, порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ.

С другой стороны, ст. 39.7 Земельного кодекса РФ гласит, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии Основными принципами определения арендной платы, утверждёнными Правительством в Постановлении № 582, размер платы за участок, арендуемый ООО «СтайлЛюкс» не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении аналогичных земельных участков, неограниченных в обороте. Вместе с тем, Закон Московской области устанавливает ставку, превышающую размер такого налога.

Суды трёх инстанций по делу ООО «СтайлЛюкс» заключили, что применим закон Московской области, так как Постановление Правительства № 582 не регулирует отношения, связанные с участками, собственность на которые не разграничена.

Однако Судебная коллегия не согласилась с таким выводом и указала на важность контекстуального толкования актов, а также их применения в соответствии с иерархией. По мнению коллегии, в Постановлении Правительства № 582 нужно различать два блока – Правила определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, и Основные принципы определения арендной платы. Первые, очевидно, не применимы к земельным участкам, собственность на которые не разграничена. Вторые же применимы ко всем участкам, ограниченным в обороте, вне зависимости от формы собственности.

Судебная коллегия также пояснила, что судами нижестоящих инстанций были неверно применены разъяснения, содержащиеся в Обзоре практики ВС РФ № 2 (2015)[4].

Применение Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным, так как гарантирует защиту прав арендаторов

В соответствии с п. 30 раздела 8 Методических рекомендаций[5], в целях применения Принципа № 7 Постановления Правительства № 582 при определении размера арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Верховный суд[6] в предыдущей практике указывает, что Основные принципы определения арендной платы, в том числе Принцип № 7, предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Таким образом, с приведением вышеописанных выводов, Судебная коллегия отменила акты судов нижестоящих инстанций[7] и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

С учётом описанных выводов Коллегии по порядку применения Основных принципов определения арендной платы, нахождения арендуемого ООО «СтайлЛюкс» участка в неразграниченной собственности, а также исходя из необходимости защиты прав арендатора, можно предположить, что при новом рассмотрении Арбитражный суд г. Москвы примет решение в пользу ООО «СтайлЛюкс» и изменит договор аренды в части размера арендной платы.

[1] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу№ А41-51086/2018.

[2] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

[3] Примечание: Принцип № 7: в случае существования публичных ограничений на приобретение земельного участка в собственность ставка арендной платы за него не должна превышать размер ставки земельного налога, применяемого в отношении сходных земельных участков, на которые публичные ограничения не распространяются.

[4] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

[5] Приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 »Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

[6] Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 № АКПИ18-667 (оставлено без изменения судом апелляционной инстанции: Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13.12.2018 № АПЛ18-523 Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 12.09.2018 № АКПИ18-667).

[7] Решение Арбитражного суда Московской области от 23.08.2018, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019 по делу № А41-51086/2018

Zakon.ru