ПОИСК

новости

26 08 / 19

Советскую недвижимость амнистируют. Комментарий Марата Хасанова для портала «Агентство Правовой Информации».

Формально незаконно занимающим земельные участки, квартиры и иную недвижимость упростят восстановление прав на них. Реформировать институт так называемой «приобретательной давности» предложило Министерство экономического развития РФ. Из-за многочисленных противоречий действующие механизмы, по мнению чиновников, на практике не работают. Эксперты оценивают эти предложения скептически и опасаются, что они могут привести к захвату чужой собственности.

АПИ — Действующий Гражданский кодекс РФ делегирует особые права лицам, которые в течение пятнадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно владеют недвижимостью, но при этом не являются ее собственниками. В судебном порядке они могут получить все права на такое имущество.

Что упало, то пропало

Институт приобретательной давности появился в российском законодательстве в 1992 году. В первую очередь он был призван защитить права настоящего владельца против прежнего. Предполагалось, что если собственник в течение полутора десятка лет не вспоминал о своем имуществе, он смирился его фактической утратой и целесообразно передать актив добросовестному владельцу.

Кроме того, электронный реестр недвижимости (ЕГРП, в настоящее время ЕГРН) появился только в 90-х годах прошлого века. При этом тысячи фактических собственников не смогли доказать свои права в первую очередь на земельные участки, сельские дома и другие объекты. Правоустанавливающие документы на многих из них и архивы погибли еще во время Великой Отечественной войны. В 50-80-х годах велось массовое строительство, зачастую в сжатые сроки без соблюдения установленных правил отвода земельных участков. Нередко и государственными предприятиями: колхозы и совхозы передавали наделы своим работникам, не оформляя соответствующих бумаг.

Объявленная в 2006 году так называемая «дачная амнистия» частично решила проблему регистрации садовых и приусадебных участков, расположенных на них домов и хозяйственных построек. Оформление прав собственности проводилось в упрощенном порядке – на основе подаваемой декларации, без оформления градостроительного плана и соблюдения иных, чаще всего обременительных для частных лиц требований. Пошлина за регистрацию составляла всего 100 рублей.

По данным Министерства экономического развития РФ, из-за отсутствия ‎правоустанавливающих документов де-факто бесхозными остаются 720 тысяч километров различных линейных объектов – электросетей, линий связи, трубопроводов и так далее. Значительная их часть была построена в 70–90-х годах прошлого века так называемым хозяйственным способом – без получения разрешений и оформления постройки. Иные уже в современных экономических условиях возводились застройщиками и передавались на обслуживание энергокомпаниям опять же без надлежащего оформления. Кроме того, часть сооружений находилась в собственности государственных предприятий, но вследствие ускоренной приватизации ‎не была описана в передаточных актах и включена в уставный капитал.

Без бумажки...

В то же время использовать для легализации всей этой собственности существующие механизмы приобретательной давности, по убеждению экспертов экономического ведомства, не представляется возможным. Причем из-за внутренних противоречий самого Гражданского кодекса РФ. Он предусматривает, что все права на недвижимость возникают со дня ее государственной регистрации, а следовательно, добросовестное владение чужим имуществом невозможно. Нет ясности и относительно начала срока приобретательной давности, поскольку он зависит от истечения исковой давности.

Кроме того, сложившаяся практика свидетельствует, что для признания добросовестного владения необходимо сначала поставить недвижимость на учет в качестве бесхозяйной. «Очевидно, что это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить свои средства на описание и постановку на учет имущества, ‎в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами», – убеждены в ведомстве.

Еще сложнее зафиксировать права на земельные участки. Ведь законодательство презюмирует государственную собственность на все земли, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципалитетам. «Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения», – отмечается в пояснительной записке.

Для решения этих проблем предлагается внести в Гражданский кодекс РФ поправки, исключив обязанность фактического владельца быть «добросовестным». Применять механизмы приобретательной давности планируется без предварительного признания имущества бесхозяйным и регистрации собственности – течение пятнадцатилетнего срока начинается со дня начала владения объектом. Дополнительные привилегии получают энергокомпании, операторы связи и иные владельцы линейных сооружений, являющихся опасными производственными объектами или необходимых для оказания услуг населению, – срок приобретательной давности снижается до семи лет.

С другой стороны, возможности «приватизировать» занимаемый земельный участок лишатся владельцы, хотя бы раз привлеченные к административной ответственности в связи с самовольным его занятием либо уличенные в ненадлежащем его использовании, причинении вреда окружающей среде или самим землям. При этом подача иска о приобретательной давности влечет невозможность признания спорного надела самовольно занятым.

Не так страшен черт...

В свою очередь эксперты критически оценивают доводы и инициативу экономического ведомства. В частности, еще в 2010 году Пленум Верховного суда России закрепил, что право приобретательной давности возникает независимо от постановки недвижимости на учет как бесхозяйной. Равно как срок владения никак не связан с датой государственной регистрации.

Кроме того, саму проблему и институт приобретательной давности многие считают временными явлениями. Они порождены несовершенством системы фиксации прав на недвижимость в Советском Союзе и в начале 90-х годов, а также неразберихой приватизации. Тогда как в настоящее время в России создана четкая система регистрации собственности (ЕГРН), точность данных которой презюмируется. Реформировать нормы Гражданского кодекса РФ для решения временных проблем эксперты полагают нецелесообразным.

Правда, практика рассмотрения исков желающих легализоваться фактических собственников остается противоречивой. Высшие инстанции признают добросовестным только владельца, который не знал и не должен был знать об отсутствии у него соответствующих прав. Под этим предлогом был отклонен и иск Елены Пруцкой, вместе с мужем с 1992 года проживающей в служебной квартире в городе Мирный Якутии. Реальный собственник – акционерная компания «Алроса», про жилье забыла. «Вселяясь в спорную квартиру на основании ордера как член семьи нанимателя, истица знала, что квартира ей не принадлежит», – отмечает в решении суд.

Не удалось защитить свои права и Юрию Докучаеву, более полувека прожившему в Куртовском участковом лесничестве Республики Башкортостан. В 1991 году лесхоз разрешил ему построить на участке дом, но документы на него не сохранились. Хотя постройка не была зарегистрирована и не поставлена на баланс лесхоза, суд счел ее самовольной: «В нарушение закона спорный объект в качестве индивидуального жилого дома возведен и расположен за чертой населенного пункта на землях лесного фонда, на которых строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома гражданином исключены», – заключил суд.

Семья Антониды Катаевой приобрела сельский дом и приусадебный участок еще в 60-х годах прошлого века, но документы не сохранились. Однако суд исследовал материалы технической инвентаризации 1935 и 1961 года, согласно которым возведенный еще в 1929 году дом на протяжении всего своего существования признавался самовольной постройкой. Отклоняя иск, суд также указал, что домовая книга на жилой дом отсутствует, а истица никогда не была в нем зарегистрирована.

Такое же решение кемеровские служители Фемиды приняли и по иску Нины Молокоедовой: завещавшая ей квартиру Букатова в течение почти 30 лет проживала в ней с ранее умершим «гражданским супругом», не оставившим наследников. При этом Букатова знала об отсутствии прав на долю «сожителя», законной супругой и наследником которого она не являлась. Однако Верховный суд России отменил это решение, указав на пассивность районной администрации, которая длительное время даже не пыталась зарегистрировать права на вымороченное имущество.

А вот Ставропольский краевой суд поддержал требования Екатерины Сириветниковой. Ее многодетная семья получила надел площадью пять соток и жилой дом в 77 кв. от совхоза «Московский», но никакие разрешения опять же не сохранились. Председатель совхоза, по словам истицы, заявил в 90-х годах: «Документов на дом нет никаких. Живите в нем, вы там полноценная хозяйка и собственник». Доводы семьи в суде поддержали и многочисленные свидетели. Тогда как сельскохозяйственное предприятие (правопреемник совхоза) считало недвижимость своей собственностью, так как она была возведена сила совхоза и предоставлена во временное пользование без заключения какого-либо договора. «Совокупность исследованных доказательств позволяет установить, что истец более 15 лет владеет жилым домом как своим собственным, иных законных владельцев объекта недвижимости не имеется, что является основанием для признания за истцом права собственности на спорный жилой дом», – констатировал суд.

Удалось восстановить права на построенный в 1990 году гараж и жителю Северобайкальска Сергею Подойницыну. Правда, привлеченные к участию в деле муниципальная администрация и Росреестр против требований владельца постройки не возражали.

С другой стороны, нередко институт приобретательной давности пытаются использовать для легализации самовольно построенных или по существу захваченных объектов. Так, собственник квартиры в центре Санкт-Петербурга Евгений Нейман еще в начале 90-х годов прошлого века был похищен и убит. В целях раскрытия преступления оперуполномоченный Андрей Пугин организовал засаду. Уже уволившись из правоохранительных органов и создав семьи, он продолжал занимать жилье, а через 17 лет – подал иск о признании права собственности. Служители Фемиды не усмотрели в таком владении недвижимостью признаков добросовестности. Ведь истец попал в квартиру в связи с исполнением служебных обязанностей для организации оперативно-розыскных мероприятий, следовательно – должен был знать, что жилье ему в собственность или для проживания не передавалось: «Не имеется и оснований полагать, что Пугин А.К. владел квартирой открыто, так как им скрывался факт проживания в квартире – жилищно-эксплуатационные органы не ставились в известность о проживании в квартире иного лица (квитанции оформлялись только на Неймана). Оплата налога на имущество за умершего также расценивается судом как сокрытие от налоговых органов сведений о смерти налогоплательщика – собственника квартиры», – отмечается в решении суда. К такому же выводу пришла и апелляционная коллегия.

Английский пациент

Чиновники Минэкономразвития напоминают о международном опыте, приводя в пример как старейшие правовые системы Великобритании и США, так и практику преобразования племенных ‎и общинных прав в частную собственность в развивающихся странах (Кении, Бангладеше и Нигерии). Так, по американским законам добросовестность занятия чужого земельного участка почти никак не увязана с записями о регистрации, а большинство сделок считаются состоявшимися независимо от передачи сведений в регистрационное бюро. Границы земельных участков не имеют официального подтверждения, а потому именно фактическое давностное владение является важным показателем действительной границы надела ‎и права на недвижимость.

Тогда как согласно английскому законодательству, никакое право не может возникнуть, не будучи записанным в реестре. Но можно сначала зарегистрировать заявленное или относительное (не подтвержденное надлежащими документами) право собственности, которое по истечении 12 полных лет превращается в полноценное. «Как правило, указанной возможностью пользуются те лица, которые давно владеют недвижимостью, документы на которую не сохранились либо не оформлялись, но владение данных лиц бесспорно признается их соседями», – поясняют эксперты. 

Схожее с российским законодательство об административном признании незарегистрированных прав действует в Швеции и Финляндии. Фактическое открытое и непрерывное владение недвижимостью должно длиться не менее 15 лет, а землеустроитель вправе полагаться как на свидетельские показания соседей, так и на связанные с возникновением фактического владения документы. «На примере указанных стран видно, когда приобретательная давность используется как своеобразное дополнение к регулированию ранее возникших правоотношений, которые целесообразно сохранить, но уже в качестве оформленных прав на недвижимость», – отмечают в экономическом ведомстве. 

Мнения

Михаил Церковников, доцент Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте России

Условие добросовестности для целей приобретательной давности выполняет важную функцию – захватчик вещи ни при каких обстоятельствах не получит права на нее по давности. Отказ от такого условия позволит легализовать простой захват недвижимости через пятнадцать лет владения ею. Не уверен, что это хорошо как с точки зрения защиты публичных интересов, так и настоящего собственника, который, возможно, отсутствовал по уважительной причине. Страшно представить, сколько объектов из публичной собственности уйдет к таким захватчикам в результате подобной реформы.

Другое дело, что правила о приобретательной давности нуждаются в ином изменении. Те примеры, ради которых предлагают исключить добросовестность как условие приобретения, – получение недвижимости с огрехами оформления приватизации или утрата документов о законности владения, – можно решить специальными правилами именно для таких случаев. Это позволит снять проблемы, возникшие в экстраординарной ситуации перехода от социалистической собственности к частной. 

С другой стороны, в отношении уже современного оборота, очевидно, что приобретательную давность нужно отвязать от исковой: одна исчисляется по ответчику, а вторая – по истцу. Их связка – ошибка.

Надо помнить, что приобретателю противостоит действительный собственник. Чтобы проигнорировать право последнего, нужны веские основания. Поэтому и требуется не только срок владения, но и добрая совесть владельца

Отмечу, что в континентальном праве для сравнимых с российскими сроков приобретения требование доброй совести владельца обязательно. Более того, некоторые правопорядки требуют наличия добросовестности в течение всего срока владения, а не как в России – только на момент получения вещи.

Николай Емельянов, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»

Приобретение права собственности «недобросовестным» владельцем, безусловно, расширяет возможность признания права. Однако собственники недвижимости не должны подвергаться риску изъятия имущества без дополнительных гарантий неопровержимости их права собственности. 

Следуя принципу публичности реестра при отмене критерия «добросовестности», необходимо предусмотреть механизм оповещения собственника о наличии притязаний на его право собственности. Такую обязанность необходимо возложить на соответствующие регистрирующие органы. 

Еще одной гарантией публичности может служить также необходимость признания права за давностным владельцем по аналогии с предусмотренным правовым механизмом вызывного производства.

Марат Хасанов, партнер юридической группы «Парадигма»

Характеристиками владения в настоящий момент являются «добросовестность», «открытость», «непрерывность», «владение как своим собственным» и «срок владения»

Подготовленный законопроект подразумевает отказ от критерия добросовестности, что выглядит вполне оправданным. Из всех необходимых для приобретения права собственности в силу приобретательной давности условий именно этот критерий представляет наибольший интерес. Добросовестность – это внутренний критерий, который отражает неосведомленность лица о неправомерности своего действия по приобретению. В российской правовой системе наличие подобных правовых «каучуковых» условий недопустимо, поскольку уровень правосознания и социальной справедливости общества и судов не всегда находится на высоком уровне. В связи с тем, что на практике за многие годы так и не выработался универсальный критерий определения объективной добросовестности, отказ от указанного критерия является вполне логичным шагом.

Евгений Пугачев, адвокат юридической фирмы «Интеллектуальный капитал»

Сама по себе норма Гражданского кодекса РФ о возможности возникновения права собственности в порядке приобретательной давности применяется достаточно редко, несмотря на большое количество бесхозяйной недвижимости.

Подготовленные Минэкономразвития РФ поправки незначительно упрощают процедуру приобретения таких объектов. Самым большим «белым пятном» законопроекта остается неопределенность его действие во времени – не ясно, на какие отношения он будет распространяться. Ведь по общему правилу закон обратной силы не имеет, иного в документе не обозначено. Это значит, что измененный порядок не будет распространяться на отношения, сложившиеся до его принятия. Следовательно, положение лиц, использующих бесхозяйное имущество и желающих стать легитимными собственниками в порядке приобретательной давности, никак не изменится.

Кроме того, для подачи иска о приобретательной давности не требуется признание вещи бесхозяйной. Равно как установленный пятнадцатилетний срок начинает отсчитываться с начала владения и никак не связан с датой государственной регистрации.